Een dakonderhoudscontract legt vast welke inspecties, onderhoudswerkzaamheden en herstelacties er op gezette tijden worden uitgevoerd aan jouw dak. Het bevat afspraken over frequentie, verantwoordelijkheden, garanties en rapportage. Voor woningcorporaties, VvE’s en vastgoedbeheerders is zo’n contract vaak de basis voor een bredere meerjarenplanning voor het vastgoed. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over dakonderhoudscontracten, zodat je precies weet waar je op moet letten.

Wat zijn de vaste onderdelen van een dakonderhoudscontract?

Een dakonderhoudscontract bevat altijd een omschrijving van de te verrichten werkzaamheden, de frequentie van inspecties, de verantwoordelijkheden van beide partijen en de wijze van rapportage. Daarnaast zijn afspraken over responstijden bij calamiteiten en de looptijd van het contract standaardonderdelen.

Concreet kun je in de meeste contracten de volgende onderdelen verwachten:

• Inspectie van het dakvlak op conditie, vervuiling en slijtage
• Reiniging van het dakvlak om ophoping van vuil en mos te voorkomen
• Inspectie van dakranden en kritische details zoals aansluitingen, dakdoorvoeren en hemelwaterafvoeren
• Herstel van zwakke punten in overleg met de opdrachtgever
• Onderhoudsrapportage met de bevindingen en aanbevelingen per bezoek
• Afspraken over responstijden bij acute lekkage of schade

Het contract maakt duidelijk wat er precies wordt gedaan en hoe vaak. Zo weet je als opdrachtgever altijd waar je aan toe bent en worden verrassingen voorkomen.

Wat is het verschil tussen een dakonderhoudscontract en een dakinspectie?

Een dakinspectie is een eenmalige beoordeling van de conditie van het dak, waarbij een dakdekker vaststelt wat de staat is en welke werkzaamheden eventueel nodig zijn. Een dakonderhoudscontract is een doorlopende overeenkomst waarbij inspecties, onderhoud en rapportage structureel en planmatig worden uitgevoerd over een langere periode.

Het verschil zit hem dus in de continuïteit. Een inspectie geeft je een momentopname. Een onderhoudscontract geeft je een structureel beheerplan waarbij het dak jaar na jaar wordt gevolgd, bijgehouden en waar nodig hersteld. Voor grotere vastgoedportefeuilles, zoals die van gemeenten, VvE’s of woningcorporaties, is een contract dan ook veel doeltreffender dan losse inspecties. Het dakbeheercontract zorgt ervoor dat je niet steeds opnieuw een offerte hoeft aan te vragen en dat er een vaste partij is die het dak kent en de geschiedenis ervan bijhoudt.

Welke garanties staan er in een dakonderhoudscontract?

In een dakonderhoudscontract staan doorgaans garanties over de uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden, de kwaliteit van gebruikte materialen bij herstelwerkzaamheden en de naleving van afgesproken responstijden. Garanties op het daksysteem zelf zijn afhankelijk van het type dakbedekking en de oorspronkelijke aanleg.

Wij werken uitsluitend met bitumen dakbanen, een tweelaags systeem met een totaaldikte van ongeveer 8 mm. Dit systeem biedt een levensduur tot 100 jaar en wij geven hierop garanties van 15 tot 20 jaar. Een onderhoudscontract helpt bovendien om die garantie te bewaken: veel fabrieksgaranties zijn namelijk alleen geldig als het dak aantoonbaar regelmatig is geïnspecteerd en onderhouden. Dat is precies wat een goed SLA dakbeheer voor je regelt.

Hoe wordt de prijs van een dakonderhoudscontract bepaald?

De prijs van een dakonderhoudscontract is afhankelijk van meerdere factoren en kent geen vaste standaardtarieven. De situatie van het dak en de omvang van de opdracht bepalen altijd wat een reëel bedrag is.

De belangrijkste variabelen die de dakbeheerkosten per jaar beïnvloeden zijn:

• Dakoppervlak: hoe groter het dakvlak, hoe meer tijd en materiaal er nodig is
• Conditie van het dak: een dak in slechte staat vraagt om meer herstelwerk tijdens onderhoud
• Complexiteit van het dak: veel dakdoorvoeren, aansluitingen of dakranden vragen meer aandacht
• Frequentie van onderhoud: jaarlijks, halfjaarlijks of op maat afgesproken bezoeken
• Aantal panden: voor vastgoedbeheerders of woningcorporaties met meerdere objecten kunnen afspraken op portefeuilleniveau worden gemaakt

Wil je weten wat een dakbeheerplan voor jouw bedrijfspand of vastgoedportefeuille kost? Neem dan contact op voor een persoonlijk gesprek en een offerte op maat.

Wie is verantwoordelijk als het dak lekt tijdens een onderhoudscontract?

Als het dak lekt tijdens een lopend dakonderhoudscontract, hangt de verantwoordelijkheid af van de oorzaak van de lekkage en wat er in het contract is afgesproken. Als de lekkage het gevolg is van een gemiste of slecht uitgevoerde onderhoudstaak, ligt de verantwoordelijkheid bij de dakdekker. Is de lekkage ontstaan door externe schade of een constructief probleem dat buiten het contract valt, dan ligt de verantwoordelijkheid elders.

Goede contracten zijn hierover helder. Ze beschrijven precies welke werkzaamheden onder het contract vallen en wat erbuiten valt. Zorg er als opdrachtgever altijd voor dat je het onderhoudsrapport na elk bezoek ontvangt en bewaart. Zo heb je aantoonbaar bewijs van wat er is geïnspecteerd en hersteld. Bij een eventuele discussie over aansprakelijkheid is die documentatie van grote waarde.

Wanneer is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verplicht?

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is wettelijk verplicht voor VvE’s met een gebouw waarvoor een splitsingsakte is opgemaakt na 1 mei 2008. Sinds 2022 geldt bovendien dat elke actieve VvE een reservefonds moet aanhouden op basis van een MJOP. Voor andere vastgoedeigenaren is een MJOP niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden.

Voor woningcorporaties, gemeenten en vastgoedbeheerders is een meerjarenplanning voor het dak in de praktijk onmisbaar voor verantwoord beheer. Het geeft inzicht in wanneer welke werkzaamheden nodig zijn, wat de verwachte kosten zijn over een periode van tien tot twintig jaar en hoe je budgetten kunt plannen. Dakbeheer uitbesteden aan een vaste partij maakt het opstellen van zo’n plan een stuk eenvoudiger, omdat de dakdekker het dak al kent en de conditie ervan bijhoudt.

Wil je meer weten over hoe wij dakbeheer voor VvE’s en woningcorporaties aanpakken? Lees dan verder over planmatig onderhoud en wat wij daarin voor je kunnen betekenen.

Een dakonderhoudscontract geeft je als vastgoedeigenaar, VvE of woningcorporatie structuur, overzicht en zekerheid over de staat van je dak. Het voorkomt onverwachte kosten, bewaakt garanties en vormt de basis voor een solide meerjarenplanning. Wij helpen opdrachtgevers al meer dan 65 jaar met het beheren en onderhouden van daksystemen. Wil je weten wat wij voor jouw situatie kunnen betekenen? Neem gerust contact met ons op.